Kinnisvara halduse muutus läbi renoveerimisprotsessi Tartu valla lasteaedade näitel
Laen...
Kuupäev
2013
Kättesaadav alates
ainult raamatukogus, only in library
Autorid
Liivamets, Andrus
Ajakirja pealkiri
Ajakirja ISSN
Köite pealkiri
Kirjastaja
Eesti Maaülikool
Abstrakt
Peale objektide renoveerimistööde valmimist alustasid mõlemad lasteaiad iseseisvat
tööd majandusüksusena. Kinnistu haldamise korraldamine toimub läbi Raadi SA.
Juriidiliselt on seatud lasteaedade kinnistutele Tartu valla poolt hoonestusõigus Raadi
SA kasuks kuni aastani 2049. Kuna tegemist on avalikuks teenistuseks suunatud
varadega,pole nende eesmärk kasumi teenimine, vaid kvaliteetse järjepideva teenuse
pakkumine, seda eelkõige lastele ja personalile. Hoonete omanikule on tähtis ,et hoone
oleks võimalikult kaua kasutuskõlblik ja vastaks normidele ja seadustele. See eeldab
halduse- ja hoolduse pidevat tööd ning kontroll tingimuste olemasolu. Nende kahe
objektid puhul on võimalik kasutada erinevaid hooldusmudeleid, kui kasutusele on
võetud hübriidmudel, kus teenused tehakse vastavalt ise ja ostetakse sisse pädevatelt
isikutelt ja firmadelt. Kasutada on olnud ka teisi mudeleid, kuid kõikide teenuste
sisseostmine muutus liialt koormavaks ja ei saavutatud ühist eesmärki teenuste
korraldamises.
Lähte ja Kõrveküla lasteaiad on mõlemad väga pika tasuvusperioodiga, mis ulatub üle
100 aastase perioodi, kuid soovitatavad ajavahemikud amortisatsioonikulude
määramiseks on 40–60 aastat. See eeldab,et enne tasuvusasja saavutamist tuleb teha
sinna veel mahukaid investeeringuid. Kuna aga Tartu Vald on arengult jätkusuutlik ning
lasteaiad vajasid renoveerimistöid, vastasel juhul oleks need pidanud lähiaastatel
sulgema, siis täna EL toetusele said kompleksed renoveeritud hooned kastusse
suunatud. Vaadeldes samalaadseid hooneid on tasuvusperiood hoonetel märgatavalt
kõrgem amortisatsioonist, kuid see on hind, mida tuleb maksta omavalitsustel
jätkusuutliku arengu saavutamisel.
Töös käsitletud objektide pika tasuvusperioodi tõttu võib ka väita, et
renoveerimistöödele tehtavad investeeringud pole ennast õigustavad. Lähtudes nüüd
energiatarbimisest on saavutatud ka positiivsed ilmingud. Soojusenergia tarbimine on
nii Lähte , kui ka Kõrveküla lasteaias vähenenud, kuid arengusuutlikumalt oleks autor
eeldanud suuremaid numbreid. Seoses energia hinna muutusega lähiaastatel, jäävad
soojusenergiale tehtavad kulutused samasse suusurujärku, mis enne renoveerimist, kuid
siiski on saavutatud kokkuhoid. Lähte lasteaia „Kiisupere” soojusenergia tarbimine
vähenes 12% ning Kõrveküla lasteaia ”Päikseratas” puhul enne taastuvenergia
kasutamist soojusenergia tarbimine vähenes renoveerimistööde käigus 15%. Peale
taastuvenergia kasutuselevõttu 2011 aasta lõpus on märgata 14% tarbimise langust.
2013 aastal käivitunud maaküttesüsteem on soojusenergia tarbimist suurendanud 2%
võrra, kuid kuna süsteem on veel testimisel ja väljatöötamisel,liigub lähiajal tarbimine
vähenemise suunas. Autori poolt vaadatuna kõige kasulikum investeering on maaküte,
kuna see on varasemalt juba näidanud, et see Eesti tingimustes toimib. Ühesõnaga tehtud
investeerinud taastuvenergeetika kasutamisele on andnud väga väikese mõju energia
kokkuhoidlikuks ja ilma suurte toetusteta oleks sellised süsteemid ilmselge liialdamine.
Kuna sellised süsteemid on meie tingimustes uued siis ei ole teada ka tulevikus nende
tegelik kasutusaeg ja kulutused remondile/hooldusele. Edaspidi tuleb teha ratsionaalseid
otsuseid ja toimida Eesti tingimustele vastavalt, sealhulgas ei tohiks unustada
traditsioonilisi kütteliike.
Renoveerimistööde käigus kõige kulukama soojusenergia vähenemise arvelt on
märgatav tõus saavutatud elektrienergia ning vee- ning kanalisatsiooni puhul. Lähte
lasteaia puhul on elektrienergia tarbimine tõusnud 54%, vee- ja kanalisatsiooni puhul on
märgata 11% tõusu. Kõrveküla lasteaia puhul on elektrienergia tarbimine tõusnud
55%,vee- ja kanalisatsiooni puhul on märgata 17% tõusu.Kuna töös sai uuritud ka
taastuvenergia mõju hoone energiatarbimisele, on neid kahte objekti omavahel võrreldes
teada, et KIKi toel tehtud investeeringud ei ole andnud märgatavalt suurt kokkuhoidu
tavalisel keskküttel töötava lasteaiaga. Küttehind m2/€ ei ole märgatavalt väiksem
taastuvenergiat kasutataval hoonel. Kõrveküla lasteaia puhul 1,56€/m2, Lähte lasteaia
puhul 1,64€/m2.
Hoonete ehitusvigade uurimisel selgus, et on probleeme, mida saaks energia
kokkuhoiuks rakendada. Termomõõdistuse ja analüüsi käigus selgus, et mõlemad
hooned on hästi renoveeritud, kuid probleemiks on keldrikorruste soojakaod, mida
saaks kompenseerida ruumide kasutusele võtuga. Hoonete haldussuutlikkuse tagamine,
kus mahukate renoveerimistööde käigus võetakse kastutusele kõik ruumid,
suurendamaks kasuliku pinna osakaalu ja võimalikult efektiivselt toimivat objekti.
Peale renoveerimist toimiv halduskorraldus on autori arvates üles ehitatud toimival
süsteemil, kuid siiski leidub mõningaid korraldustegevusi, mida võiks sisse viia ja
rakendada. Vana süsteem ei oleks saanud olla jätkusuutlik, kuna uued süsteemid ning
kasutuskorraldus eeldavad juba selle mittetoimimist. Uue haldusmudeli väljatöötamisel
on jäänud puuudulikus mõningate dokumentide koostamine. Need tuleks sisse viia
soovitatavalt e-vormis ehk kõik kajastuv hoone kohta oleks interneti põhiselt kõigile
kättesaadav. Kasutusele võtta Kinnisvara haldamissüsteem ELKIS. Seal kajastuks nii
hooldus, kui tarbimiseandmed. Andmed oleks kättesaadavad nii lasteaia, halduri, kui ka
valla ametnikele. Hoonete haldussuutlikumaks muutmisel tuleks tulevikus rakendada
automaatsete süsteemide sisseviimist ja üleminekut targale majale, kus süsteemid on
juhitud võimalikult efektiivsel piiril. Ventilatsiooni juhtimine CO2 sisalduses õhus,
ruumides automaatsed juhtpuldid jne. Hooneautomaatika tuleb siduda kõigi hoone
tehnosüsteemidega, mis tagab liikumise madalenergia tarbimisega hooneteks. Ilma
sellise süsteemita toimub energia ebaefektiivne kasutamine. Haldur saaks tänu sellele
hoones viibimata korraldada sobivaid tarbimismudeleid. Energiatarbimise
vähendamiseks tuleks kasutusele võtta uued LED süsteemil elektripirnid, automaatsed
veekraanid jne.
Seega kokkuvõtteks saab välja tuua süsteemides puudujääke, ent seda on võimalik
kaasajastada ja muuta jätkusuutlikumaks.
Kirjeldus
Magistritöö Kinnisvara planeerimise erialal
Märksõnad
kinnisvarahaldus, renoveerimine, lasteaiad, magistritööd